Sem registro, sem garantia – Ausência do registro do contrato de compra e venda de imóvel impede a constituição da garantia fiduciária
Por Marcela de Farias Velasco, Coordenadora da área Cível e Contratos na Andrade Silva Advogados
No ordenamento jurídico brasileiro, o chamado Negócio Fiduciário consiste no ajuste por meio do qual uma parte transfere a outra, como garantia de que honrará o contrato, a propriedade de um bem. Nessas hipóteses, uma vez cumpridas integralmente as obrigações, o bem retorna ao proprietário, mas, caso contrário, fica assegurado à parte prejudicada o direito de executar a garantia para compensar os prejuízos que vier a experimentar.
Muito se discute sobre a propriedade fiduciária de bem imóvel, regida pela Lei 9.514/1997. Em julgamento publicado no dia 17/02/2021, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça manteve decisão que admitiu a rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, determinando à vendedora a devolução de 90% dos valores recebidos.
A Imobiliária, recorrente, defende que o contrato possui cláusula de alienação fiduciária em garantia, de modo que a desistência do comprador, assegura à vendedora o direito de levar o bem a leilão para saldar o débito decorrente da quebra do contrato.
Contudo, o Tribunal, por maioria, entendeu que a ausência de registro do contrato, junto ao Cartório de Registro de Imóveis, inviabiliza a execução da garantia. Isso porque a norma do artigo 3º da citada Lei nº 9.514/1997, é clara ao determinar que a propriedade fiduciária de coisa imóvel se constitui apenas mediante o registro do contrato em cartório – Sem registro, sem garantia!
Nas palavras da a relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi: “Dessa maneira, sem o registro do contrato no competente Registro de Imóveis, há simples crédito, situado no âmbito obrigacional, sem qualquer garantia real nem propriedade resolúvel transferida ao credor”.
A equipe da área Cível e Contratos da Andrade Silva Advogados coloca-se à disposição para eventuais esclarecimentos ou orientações referentes ao tema.
