STJ decide que ITBI deve ser calculado sobre valor negociado entre as partes na transmissão de imóveis
Por Patricia Moreira Bis, advogada do Contencioso Tributário na Andrade Silva Advogados.
O Superior Tribunal de Justiça decidiu, na tarde do dia 24/02, mais um importante tema para os contribuintes, que pôs fim a uma grande controvérsia acerca da base de cálculo para cobrança do Importo de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) pelos fiscos municipais.
Trata-se do Recurso Especial nº 1937821/SP, julgado sobre a sistemática dos recursos repetitivos, no qual a Corte discutiu sobre a possibilidade de que a base de cálculo do ITBI corresponda ao valor venal do imóvel, sendo este o mesmo valor utilizado para a aferição do Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana (IPTU) e sobre a possibilidade de adoção de valor de referência fixado previamente pela Fazenda municipal como parâmetro para o cálculo do ITBI.
Atualmente, considerando as legislações municipais vigentes em cada caso, a base de cálculo do ITBI pode ser considerada pelos fiscos como sendo (i) o preço declarado pelas partes no negócio jurídico; (ii) o valor venal do IPTU, que possui regras próprias de cálculo e (iii) o valor de mercado do imóvel, também chamado de “valor venal de referência”.
Relativamente ao valor de mercado do imóvel, ou “valor venal de referência”, a base de cálculo é adotada pelas municipalidades apurando-se o valor do imóvel através de pesquisa no mercado imobiliário, mediante uma livre pesquisa que resulta, invariavelmente, em valores estimativos e que, muitas vezes, não correspondem ao real valor de venda do imóvel.
Já no caso de adoção do valor venal considerado para cálculo do IPTU, a base de cálculo do ITBI recai sobre um valor que considera apenas a localização e a metragem do imóvel, também em nada refletindo sobre o seu real valor de venda.
Desta forma, analisando essas considerações, por maioria, os ministros da Corte Superior decidiram que o ITBI deve ser pago com base na transação imobiliária, considerando o valor estipulado pelas partes contratualmente no ato da transmissão do imóvel.
Referida base de cálculo só poderá ser questionada pelos municípios através de processo administrativo próprio, caso considerem que o valor da transação não corresponde ao valor de mercado do imóvel, oportunizando, assim, que o contribuinte apresente defesa e não seja surpreendido com cobranças indevidas.
Essa decisão é de grande importância, principalmente porque, em muitos casos, o valor venal para fins de cálculo do IPTU ou o valor de mercado previamente estabelecido pelos municípios, superam em muito o valor da transação imobiliária, onerando de forma indevida os contribuintes.
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