ITBI tem como base de cálculo o valor negociado e declarado pelo contribuinte
Por Leandro Rios Alves Mendes, advogado da área Societária, M&A e Mercado de Capitas na Andrade Silva Advogados.
A discussão acerca da base de cálculo do ITBI, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, permeia dois pontos. Primeiro se a base de cálculo do ITBI está vinculada à do IPTU e, segundo, se é legítima a adoção de valor venal de referência previamente fixado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da sua base de cálculo.
Antes do julgamento desse tema pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), a base de cálculo para pagamento do ITBI era vinculada ao valor venal do IPTU ou em valor de referência, que seria uma avaliação para o imóvel alienado estabelecida por prefeituras.
Todavia, por unanimidade, a 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o ITBI não está vinculado à base de cálculo do IPTU. A decisão ocorreu no julgamento de Recurso Especial 1.937.821/SP. Para os ministros, o valor de transação entre as partes, devidamente declarado pelo contribuinte é que servirá de base de cálculo para o ITBI, imposto devido ao município.
Agora, a decisão deverá ser utilizada pelos tribunais de todo o Brasil, uma vez que o julgamento ocorreu sob a sistemática de recursos repetitivos, ou seja, mesmo na hipótese de recurso da procuradoria municipal, os tribunais devem adotar a tese fixada no pelo STJ.
O Tema Repetitivo n° 1113, objeto desse julgamento do STJ, fixou as seguintes teses: (a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; (b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); e (c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Portanto, entende-se que as teses fixadas no Tema Repetitivo n° 1113 favorecem o setor imobiliário e os contribuintes, pois asseguram segurança jurídica, bem como possibilitam aos contribuintes reaverem os valores pagos a mais na compra de imóveis nos últimos cinco anos.
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