Você conhece os efeitos do descumprimento do direito de preferência no contrato de locação?
Por Jessica Rios, advogada da área Cível, Relações de Trabalho e Consumo na Andrade Silva Advogados.
Quando o assunto é locação de imóvel, seja residencial ou comercial, é usual constatarmos a existência de uma cláusula que obriga o locador a comunicar o locatário sobre o interesse em colocar o imóvel à venda e lhe conceder o direito de adquiri-lo. Trata-se do chamado Direito de Preferência.
No entanto, é comum que as partes coloquem em contrato a cláusula de preferência sem saber o seu real significado e seus principais efeitos e, em especial, o risco em caso de descumprimento.
A Lei de Locações (Lei n.º 8.245/1991) determina o direito que o locatário tem de adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, cabendo ao locador a obrigação de dar conhecimento da venda com todas as informações da negociação, em especial, preço, forma de pagamento, existência de ônus reais, permitindo a análise da proposta apresentada.
Realizada a comunicação ao locatário, este deve manifestar de forma expressa o interesse de adquirir o imóvel locado, sendo que o seu silêncio será entendido como falta de interesse, ou seja, aceitação da venda a terceiros.
Porém, não basta o aceite da proposta pelo locatário para valer-se do direito: cabe a ele comprovar condições de pagamento do preço de venda. Havendo aceite, com posterior desistência, o locatário será obrigado a indenizar o locador pelos prejuízos ocasionados, inclusive o que deixou de receber pelo insucesso da venda.
Por outro lado, se o locador realizar a venda a terceiro, sem oportunizá-la ao então inquilino, este poderá recorrer ao judiciário para anular a venda e garantir o direito de ser indenizado por perdas e danos ou haver para si o imóvel.
Mesmo que a lei obrigue o registro do contrato de locação na matrícula do imóvel para o exercício do direito de preferência, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que, havendo conhecimento do contrato de locação pelo adquirente, o direito se preferência será mantido, uma vez que o objetivo da averbação é meramente de ciência aos terceiros.
Esse foi o entendimento do Superior Tribunal de Justiça durante o julgamento do Recurso Especial n.º 2.166.931, que manteve a anulação da venda de um imóvel por inobservância, do locador, em relação ao direito de preferência.
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